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Nosotros ofrecemos a nuestros clientes un asesoramiento personalizado y gratuito para resolver todas sus dudas, para ayudarle a realizar todos los trámites, para encontrar en todo momento la mejor solución y, sobre todo, para evitar que usted se encuentre, como ocurre habitualmente, con gastos imprevistos.

La documentación necesaria para formalizar su hipoteca es la siguiente:

Todo sobre las hipotecas

Ya hemos encontrado una vivienda que se adapta a nuestros requerimientos. Si no disponemos de capital para hacer frente a la compra o este es insuficiente, lo usual es contratar un préstamo hipotecario. Para no perdernos, a continuación explicamos en consiste esta modalidad crediticia, los términos que hay que conocer y los tipos de hipotecas más usuales.

¿Qué es un préstamo hipotecario?

• El préstamo hipotecario es la modalidad de préstamo más usual a la hora de comprar una vivienda.
• Se trata de un crédito concedido por una entidad financiera que se encuentra garantizado por la propia vivienda que se va a adquirir.
• Por lo general el préstamo no cubre la totalidad del precio del inmueble, sino alrededor del 80% de su valor de tasación.
• Cuando necesitamos más dinero del porcentaje que el banco está dispuesto a ofrecernos, se puede recurrir a avalistas de la operación, persona que interviene como garantía en un préstamo y que asume las responsabilidades de pago en caso de que el prestatario no haga frente a la deuda o a sus intereses.

Qué debo conocer

1. Importe máximo
   - Es la cuantía máxima que una entidad financiera facilita en función de distintos parámetros.
   - El primero de ellos vendría determinado por el valor de la vivienda. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente.
   - Las entidades financieras consideran que las cuotas mensuales no deben superar el 35% de los ingresos netos mensuales, a no ser que se pueda recurrir a otro tipo de garantías.
2. Plazo del préstamo
   - Es el periodo de tiempo acordado para devolver el capital y los intereses y normalmente puede llegar hasta 30 años, pero lo habitual son entre quince y veinte, para evitar que el pago de intereses sea excesivo. Por ello es conveniente ajustar al máximo el plazo del préstamo, evitando alargarlo innecesariamente.
   - Un plazo corto implica cuotas más elevadas y un plazo mayor convierte las cargas del préstamo en más asequibles.
3. Amortización
   - Es el pago del capital pendiente. La amortización del capital suele ser mayor a medida que avanza la vida del préstamo.
   - Cuando queremos rebajar la deuda porque disponemos de cierto capital podemos hacer una amortización extraordinaria. El dinero aportado fuera de las cuotas normales es una amortización parcial del capital. Si pagásemos toda la deuda de golpe estaríamos hablando de una amortización total anticipada.
4. Cuota
   - Es el importe que se compromete a pagar periódicamente quien suscribe un préstamo hipotecario a la entidad financiera que se lo ha concedido. Incluye el capital inicial más los intereses y no tiene que ser necesariamente mensual, también las hay trimestrales, semestrales o anuales.
5. Carencia
   - Periodo en el que no se abona la parte de amortización de capital y sólo se pagan los intereses.
6. Intereses
   - Es el precio por el capital que nos han prestado y que pagamos en nuestra cuota y que se calcula en base al capital pendiente y al tipo de interés.
7. Comisiones
   - Las entidades financieras suelen cobrar algunas comisiones en sus hipotecas. Para la concesión del préstamo, la Ley regula que todos los gastos relativos al estudio del préstamo se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina ‘comisión de apertura'.
8. TAE
   La Tasa Anual Equivalente es el coste real anual del préstamo. Para calcularlo se tiene en cuenta el tipo de interés, sus posibles revisiones y lasa comisiones que se aplican. Dato a tener en cuenta al contratar un préstamo.
   
   Visita las distintas entidades financieras, calcula los TAE y también es aconsejable que solicites una simulación del préstamo, cuál es la cuota que te sale a pagar.

Tipos de préstamos hipotecarios

El tipo de interés es un aspecto muy importante del préstamo ya que, unido al plazo, determina lo que se pagará a lo largo de los años. Fundamentalmente existen dos tipos de préstamos:

• Tipo fijo . Si los tipos de interés suben, no se verá afectado; dan una cierta seguridad, pero tiene un inconveniente y es que si los tipos bajan no podremos beneficiarnos.
• Interés Variable . Es aquel que varía en el tiempo, normalmente cada año o cada seis meses.

Cambiar de préstamo: novación y subrogación

Si creemos que podemos mejorar las condiciones de nuestro préstamo podemos recurrir a dos opciones: negociar una bajada del interés con la entidad financiera (novación), o trasladarlo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones (subrogación).

• La novación se produce cuando se renegocian las condiciones de una hipoteca sin cambiar de entidad. Sólo se puede modificar el tipo de interés y el plazo, éste último sólo si también se modifica el tipo de interés. Esta operación está exenta de impuestos y el cálculo de los honorarios notariales y registrales se hará aplicando al importe de la responsabilidad hipotecaria vigente, el diferencial entre el interés del préstamo que se modifica y el interés nuevo.
• La subrogación se produce cuando un nuevo acreedor ocupa el lugar del antiguo, es decir, el prestatario cambia de entidad acreedora para mejorar las condiciones en otro banco. En este caso, no se cobra comisión de apertura. La primitiva entidad, puede cobrar una comisión de cancelación. Ésta se calcula sobre el capital pendiente de amortizar, y sólo será exigible cuando estuviera estipulada en la original escritura del préstamo. En los préstamos a interés variable, la comisión máxima es del 1%. En el caso de préstamo a interés fijo, no habrá de ser mayor de 2.5 % si se cambie a variable.
• Adquisición de vivienda ya hipotecada . También es posible que tengas que acogerte a alguna de estas dos modalidades si compras una vivienda que ya está hipotecada, bastante habitual en viviendas de segunda mano. En este caso podrás quedarte con la hipoteca que ya está constituida con la misma entidad o con otra (subrogación); o negociar nuevas condiciones con la entidad financiera (novación). En el caso de que se cambie de banco o caja se deberás pagar la comisión de cancelación al banco o caja de la que retiras la hipoteca inicial.

Documentación a aportar

Particular:

• Fotocopia del DNI
• Fotocopia de la última nómina
• Fotocopia de la última declaración de la renta
• Fotocopia de los recibos de contribución de las propiedades que se posean

Autónomo/profesional:

• Fotocopia del DNI
• Fotocopia de la última renta y de los pagos fraccionados
• Fotocopia del último IVA y de los pagos fraccionados
• Fotocopia de los pagos fraccionados del año en curso de IRPF
• Fotocopia de los pagos fraccionados del año en curso del IVA
• Fotocopia del impuesto sobre actividades económicas, (IAE)
• Fotocopia de los recibos de contribución de las propiedades que se posean

Documentación adicional:

• Fotocopia de la escritura de la vivienda que se desea adquirir
• Contrato de compraventa si se posee
• Recibo de contribución (IBI) si existe (si no es de nueva construcción) de la vivienda a adquirir.
• Si tiene tasación del bien apórtela

A la hora de constituir una hipoteca:

• La hipoteca debe hacerse siempre en escritura pública, ante notario.
• La finca debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del futuro deudor hipotecario. En el caso de compra e hipoteca simultáneas puede inscribirse en el momento de formalizarse ambas.
• En principio, la finca debe estar libre de cargas, esto es, sin hipotecas anteriores. La legislación permite "rehipotecar" una finca, pero las entidades financieras no suelen hacerlo ya que la garantía primera será siempre preferente respecto a la segunda.
• Para que la hipoteca sea efectiva debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad.

Seguros:
Al contratar algún tipo de préstamo, es normal que la entidad financiera nos exija la contratación de dos tipos de seguros:

• Seguro de amortización y seguro de vida . No es obligatoria su contratación pero es conveniente contratarlo siempre que se formalice un préstamo hipotecario. Este producto está especialmente diseñado para los titulares de préstamos hipotecarios, y garantiza la amortización del préstamo en caso de fallecimiento o invalidez, absoluta y permanente del titular o titulares, normalmente no cubren la invalidez parcial. En el caso de darse una de estas dos circunstancias, la compañía de seguro pagará la cantidad adeudada a la entidad financiera, y si existe algún sobrante nos lo entregará a nosotros mismos (caso de invalidez) o a nuestros herederos (caso fallecimiento). En cuanto a tarifas hay de todo.
• Seguro multirriesgo hogar . Según la legislación actual, es obligatoria la contratación de un Seguro contra Incendios sobre la vivienda objeto del préstamo. Por ello, en el momento de obtener su préstamo hipotecario, se le facilita su Seguro de Incendios a la medida. Así se encontrará cubierto en los supuestos de: incendio, rayo, explosión, descombro medidas adoptadas por la autoridad riesgos extraordinarios y catastróficos consorciables, etc.